전세 계약할 때 반드시 확인해야 하는 조건과 특약사항

이전 글에서 집 구하는 방법과 체크리스트를 다뤘었는데, 이제는 집을 구했을 경우 계약서를 작성할 때 확인해야 하는 조건과 특약사항을 기록한다.

 

2024.08.05 - [자기개발/재테크] - 집 구할 때 반드시 확인해야 하는 체크리스트(집 구하는 방법/전세계약)

집 구할 때 반드시 확인해야 하는 체크리스트(집 구하는 방법/전세계약)

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가계약

집 계약을 하기 위해 가계약을 했을 경우에는 계약에 대한 변동사항이 없어야 한다. 가계약금을 임대인에게 송금하였을 경우에는 엄청 특별한 이유가 있거나 집에 대한 하자가 있어서 계약을 못할 경우를 제외하곤 가계약금을 돌려받기 힘들다. 가계약의 경우는 일반적으로 가계약금을 100만원으로 설정하는 곳들이 많다. 물론, 가계약금을 줄이는 것은 공인중개사와 임대인과의 협의를 통해 진행하면 된다.

 

가계약금을 송금할 때, 공인중개사 또는 임대인과 전화 통화 녹음을 해놓는 것도 좋다. 추가적으로, 나는 녹음도 진행을 했고, 공인중개사와 임대인에게 2024년 8월 1일 17시 경에 방을 봤던 사람인데 가계약 입금 관련하여 매물 주소와 몇호 가계약금 100만원 입금 하였습니다. 확인 부탁드립니다.라는 문자도 전송하여 문자로도 남겨놨다. 까다로울 수 있다고는 할 수 있지만 안전한 게 최고다.

 

그래서, 가계약금을 송금하였으면 이제 본계약을 할 준비를 하면 된다. 그렇기 때문에, 공인중개사와 임대인과 함께 계약을 할 날짜를 협의하여 정한다.

 

여기서 TIP

계약을 하러 가기 전에, 은행 이체 한도를 올려 놓거나 보안카드 또는 OTP 카드 등을 챙겨가야 한다. 나의 경우는 이체 한도가 100만원으로 잡혀 있어 이체 한도를 증액했고, 또 500만원 이상의 계약금을 보낼 때도 보안카드가 필요했다.

 

1. 은행 이체 한도 증액하기
2. 보안카드 또는 OTP 카드 챙겨가기

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전세 계약

전세 계약서를 작성하기 위해 나는 해당 공인중개사무소로 찾아갔고, 해당 사무소에서 공인중개사, 임대인, 나 이렇게 3명이서 계약서 작성을 진행했다.

 

표준임대차계약서 작성 시 확인해야 할 리스트

1. 임대사업자 및 공인중개사 신분 확인
-> 공인중개사가 주는 서류들의 모든 인적 사항이 똑같은지를 확인한다.

2. 등기부등본에 경매 등의 집에 하자 있는지 확인
-> 등기부등본 내에 갑구를 보면 압류, 경매, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등의 용어가 있는지 확인한다.(있으면 바로 계약 튀십쇼)

3. 표준임대차계약서 내 선순위 담보권 등 권리관계 설정 여부에 없음으로 체크되어 있는지 확인

4. 임대인의 국세 및 지방세 체납 사실 확인 체크

5. 임대보증금 보증 가입 여부 및 보증대상 금액 확인
-> 나의 경우, 보증금이 1.5억인데, 1,500만원으로 설정해 놓은 것을 수정했다.
-> 즉, 보증금과 보증대상 금액이 일치해야 한다.

6. 계약조건 확인(보증금, 월임대료, 임대차 계약 기간, 계약금, 중도금, 잔금, 계좌번호, 은행, 예금자명)
-> 예금자명은 임대인의 인적사항과 동일해야 한다.

7. 특약사항을 확인한다.
-> 특약사항은 아래에서 자세히 기록하겠다.

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특약사항

버팀목 전세 대출 등을 받을 때 특약사항이 정말 중요하다. 같은 회사 팀원의 경우에는 이 특약사항 때문에 계약금을 못돌려 받을 수 있는 상황도 있었는데 결국은 돌려 받았다.

 

아래 특약 사항에 필요없다고 생각해도 그냥 공인중개사한테 아래 특약사항 복사 붙여넣기 추가 해주세요 하십쇼.

솔직히, 이런거 공인중개사가 다 챙겨줘야 하는데 말이지.

 

[특약사항]

1. 임대인의 국세 지방세 미납 사실이 있을 경우 계약을 해지한다.
2. 임대인은 본 물건의 하자 또는 임차인의 대출 및 보증보험 불가시 계약금을 반환 하기로 한다.
3. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지  임대인은 계약 당시의 등기부등본(가압류 가등기, 가처분, 근저당 등)을 유지하며, 근저당을 포함한 대출 설정을 하지 않는다. 위 사항의 위반시 임차인은 계약 해지가 가능하며, 임대인은 계약금 밎 잔금을 반환한다.

4. 임대인은 임차인의 보증보험 및 버팀목전세자금대출, 전세대출에 적극 협조하기로 한다.

 

[고려사항]

1. 관리비를 납부해야 하는 경우에는 납부일이 명시되어 있지 않을 경우 추가하기

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친구가 공인 중개사로 있어 어느 정도 봐줬긴 한데, 이 정도면 충분하다고 한다.